Mercado Imobiliário

Principais Mercados Imobiliários no Brasil

O acentuado processo de urbanização do Brasil a partir da década de 50 modificou o cenário da ocupação do território, concentrando grande parte da população em grandes metrópoles. Segundo estudo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE, em 1950 o Brasil tinha 36% de sua população vivendo em áreas urbanas, enquanto, a partir de 2010, data mais recente de divulgação destes dados, esse percentual chegou a 84,35%. Geograficamente, o Brasil é dividido em cinco regiões: Sul, Sudeste, Centro-Oeste, Norte e Nordeste. Essas regiões apresentam diferenças significativas entre si em termos de população absoluta, densidade populacional, atividade econômica, desenvolvimento, renda per capita e déficit habitacional.

Segundo informações do IBGE, a região Sudeste, particularmente os Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, onde os nossos imóveis estão concentrados, é a região brasileira de maior concentração de população e atividade econômica, reunindo mais de 42,1% da população da República Federativa do Brasil ("País") (IBGE 2010) e tendo sido responsável por mais de 55,4% do PIB nacional nos últimos anos (IBGE 2011).

As cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro são, por larga margem, os maiores mercados imobiliários do Brasil. A importância dessas duas cidades pode ser notada pelo ranking total de áreas de escritórios nas quais, São Paulo e Rio de Janeiro ocupam conforme dados da consultoria imobiliária CB Richard Ellis (CBRE), respectivamente, os 1º e 2º lugares com, aproximadamente, 13,5 milhões e 7,0 milhões de m² de ABL. O mercado imobiliário da cidade de São Paulo caracteriza-se por ser fragmentado, tanto de forma geográfica como de setores econômicos, enquanto o do Rio de Janeiro destaca-se pela escassez de terrenos, dificultada pela característica geográfica da cidade, com morros, lagoas e praias, sendo que os poucos terrenos remanescentes apresentam limitações e/ou barreiras para seu desenvolvimento ou valores de difícil viabilidade econômica, exceção feita à nova área denominada Porto Maravilha que trará possibilidades de novos terrenos para desenvolvimento após a implantação da infraestrutura idealizada para a revitalização desta área.

Ambas as cidades, porém, podem ser divididas em regiões que contemplam características semelhantes quanto aos seus ocupantes, características técnicas e valores praticados.

Mercado Imobiliário Corporativo em São Paulo

A região metropolitana de São Paulo é composta por 38 municípios, além da capital e, segundo os últimos dados obtidos da Secretaria de Planejamento do Estado de São Paulo, possuía uma área total de 7.947,3 km² e uma população de aproximadamente 19,8 milhões de habitantes. Segundo dados do IBGE, a região metropolitana de São Paulo é a região com maior participação percentual no Produto Interno Bruto ("PIB") brasileiro, possuindo a maior concentração populacional e atividade econômica do País.

A cidade de São Paulo segundo a CBRE, maior mercado de escritórios do país com aproximadamente 13.500.000m² de ABL, pode ser dividida em quatro regiões principais: (i) Região Centro - sendo este o centro histórico da cidade de São Paulo, (ii) Região Paulista - compreendida pelo eixo da Avenida Paulista e seus arredores, (iii) Região Jardins - compreendendo os arredores das Avenidas Brigadeiro Faria Lima e Presidente Juscelino Kubitschek e a (iv) Região Marginal - considerando a Marginal Pinheiros.

Ainda segundo a CBRE, considerando apenas as áreas de escritório com ar condicionado central, a cidade de São Paulo possui área total de aproximadamente 8,5 M de m² úteis da qual cerca de 71,5% está concentrada nas quatro regiões acima mencionadas. A Região Centro concentra grande parte dos edifícios corporativos incorporados antes da década de 70. Após esse período, a região caiu em declínio por falta de renovação devido às características técnicas dos prédios que não permitiam certas instalações, como ar condicionado central e pisos elevados. Além disso, outro fator que caracteriza a Região Centro é a carência de terrenos para empreender novos projetos, em comparação com as demais regiões.

Já a Região Paulista, localizada no ponto mais alto da cidade, começou a se desenvolver em meados dos anos 50 como migração natural ao notar-se que a Região Centro não poderia mais acomodar o crescimento das empresas em geral com relação às exigências de melhor qualidade técnica das edificações. Durante as décadas de 70 e 80, a Região Paulista foi reconhecida como o centro financeiro da América Latina. No final da década de 90, diversas dessas instituições financeiras e empresas de outros segmentos se transferiram para edifícios mais modernos em outras localizações, no entanto, a demanda pela Região Paulista ainda é grande devido à infraestrutura existente, por exemplo, de transporte público e serviços.

Na Região Jardins, a incorporação comercial começou em meados da década de 70, com a construção de pequenos prédios para atender a demanda local ao redor do primeiro Shopping Center do país, o Shopping Iguatemi. Com o esgotamento dos terrenos na Região Paulista e, principalmente, a (i) expansão da Avenida Faria Lima e a (ii) criação da "Operação Urbana Faria Lima" que permitiu a compra de potencial construtivo adicional para os terrenos a serem desenvolvidos na região, a Região Jardins ganhou um novo impulso que permitiu o surgimento de alguns dos edifícios de melhor qualidade do país, sendo que, atualmente, a Região Jardins - e em especial a expansão da Faria Lima - é considerada uma das áreas mais nobres da cidade e concentra boa parte dos edifícios corporativos de alto padrão e alta tecnologia, tornando-se, dessa forma, o novo centro financeiro da cidade.

Em decorrência desse crescimento, valorizaram-se também as áreas ao longo da Avenida Presidente Juscelino Kubistchek, que já conta com vários novos empreendimentos de boa qualidade, bem como a Região Vila Olímpia, subsetor da Região Marginal fronteira com a Região Jardins.

A Região Marginal, que compreende, entre outras, os subsetores das Avenidas Engenheiro Luís Carlos Berrini, Nações Unidas e a Chácara Santo Antônio, desenvolveu-se a partir dos anos 80 por apresentar considerável estoque de terrenos passíveis de construção de grandes empreendimentos para abrigar grandes corporações a custos inferiores às Regiões Jardins e Paulista. A região foi beneficiada por uma operação urbana, onde os recursos obtidos pela venda de potencial construtivo adicional estão sendo implantados na melhoria da infraestrutura local.

Ainda, a região de Alphaville, localizada na cidade de Barueri, cerca de 20 minutos da Zona Oeste da cidade de São Paulo, teve seu início de desenvolvimento na década de 90, e abrigou empresas do setor de serviços, as quais buscavam baixo custo de ocupação e benefícios fiscais. Com a disponibilidade ainda de terrenos nesta região para novos desenvolvimentos, o Alphaville vem aumentando a sua participação no mercado de escritórios de São Paulo e já conta, segundo a CBRE, com um estoque total de aproximadamente 854.800 m² úteis.

Novo Estoque, Vacância e Valores de Locação de Edifícios Corporativos em São Paulo

Historicamente, e de acordo com informações da CBRE, as regiões Paulista, Jardins e Marginal, em conjunto, tiveram uma média de aproximadamente 75.000 m² de ABL de novos escritórios entregues por ano no período de 1980 a 1994.

A partir de 1994, com a estabilização da economia proporcionada pelo Plano Real, o mercado de escritórios, a exemplo de outros segmentos da economia, viveu um período de melhorias significativas. Com isso, foram quebrados recordes sucessivos no volume médio de novos edifícios corporativos entregues ao mercado a cada ano, chegando-se à média de, segundo a CBRE, 218.000 m² úteis no período compreendido entre os anos de 2000 e 2004, sendo o pico alcançado em 2000, com quase 300.000 m² úteis. A partir de 2005, ocorreu forte redução na entrega de novo estoque, resultando na menor entrega dos últimos dez anos, de apenas 90.000 m².

Entre 2006 e 2011, segundo a CBRE, foram entregues uma média de 154.800 m² por ano, tendo esta média aumentado para 399.150 m², nas 4 principais regiões, nos anos de 2012 a 2013. Em 2014, o novo estoque das 4 principais regiões de São Paulo totalizou 298.100 m². Em 2015, até 30 de setembro de 2015, haviam sido registrados 261.400 m² nas 4 principais regiões.

Com relação à absorção bruta, a cidade de São Paulo foi responsável por uma média de 645.000 m² por ano até o ano de 2011, tendo aumentado para 700.400 m² e 806.500 m² nos anos de 2012 e 2013 respectivamente. Em 2014, a absorção bruta alcançou 779.900 m² e, até 30 de setembro de 2015, 735.700 m². Em dezembro de 2013, a vacância em espaços com ar condicionado central na cidade de São Paulo representava 10,5%, enquanto que, na região de Alphaville, a vacância alcançou 27,7% devido à grande produção e novos edifícios e a relativa baixa demanda da região. Já em dezembro de 2014, as vacâncias na cidade de São Paulo e Alphaville foram, respectivamente, de 12,8% e 24,2%, sendo, respectivamente, de 15,5% e 16,5% em 30 de setembro de 2015.

Os preços pedidos de locação em 2015 apresentaram uma redução em comparação aos preços pedidos de 2014, ficando abaixo de R$ 140/m²/mês, conforme gráfico abaixo.

Mercado Imobiliário Corporativo no Rio de Janeiro

O mercado de escritórios do Rio de Janeiro, até a década de 60, foi o principal mercado nacional em termos de área útil total. Após esse período, passou para a segunda colocação, que mantém até hoje, com um volume ao redor de 7,0 milhões de m² úteis, considerando espaços com e sem ar condicionado central, tendo como principal característica a idade antiga do seu estoque de imóveis, que apresentam no mínimo 35 anos de idade, conforme dados da CBRE. Ao considerarmos o estoque com ar condicionado central, temos um total de 3.687.200m² de ABL.

Ainda hoje, a cidade do Rio de Janeiro sofre com suas limitações para renovação do estoque, devido à escassez de terrenos no centro da cidade e às limitações impostas pela legislação nas regiões do Flamengo e Botafogo. Parte da renovação do estoque esta sendo feita através de Retrofits, ou seja, a revitalização de edifícios antigos com a utilização de tecnologia de materiais modernos. Essas limitações são resultado da constituição geográfica da cidade, pois a existência de diversas barreiras físicas naturais, tais como morros e mar, impedem o crescimento comercial em outras direções.

As características geográficas possuem um papel importante e limitante com relação à renovação de seus espaços, o que caracteriza um mercado com poucas possibilidades de nova oferta e, portanto, uma menor competição por parte dos proprietários de imóveis, uma vez que a demanda vem superando a oferta por uma larga margem nos últimos anos.

Com o desenvolvimento da região portuária, através do projeto "Porto Maravilha", as perspectivas são que, em médio prazo, essa região apresente novos desenvolvimentos significativos de escritórios e propicie a produção de novas áreas com especificações técnicas atualizadas, como observamos nos primeiros empreendimentos entregues na região.

A cidade do Rio de Janeiro pode ser dividida em cinco principais regiões: (i) Região Centro - sendo o centro histórico da cidade do Rio de Janeiro, que também compreende as regiões Cidade Nova e Porto Maravilha, (ii) Região Flamengo e (iii) Região Botafogo - caracterizadas pelos edifícios localizados, principalmente, em frente às orlas das Praias de Flamengo e Botafogo, (iv) Região Zona Sul - compreendida, principalmente, por Ipanema, Leblon, Copacabana e Lagoa e (v) Região Barra da Tijuca - natural expansão da cidade do Rio de Janeiro.

O maior estoque de imóveis comerciais encontra-se na região Centro, totalizando 62,5% do estoque total com ar condicionado central da cidade, segundo a CBRE. A região pode ser considerada uma típica CBD (central business district) não só pela alta concentração dos espaços corporativos, mas pela infraestrutura de transportes e serviços disponível na região. O destaque dos últimos anos na região tem sido a entrega de alguns novos empreendimentos de alta qualidade, que há muito tempo não ocorria.

As Regiões Flamengo e Botafogo são muito similares: representam a expansão do centro, porém com grandes limitações de terrenos e legislação de uso do solo. Dessa forma, os estoques totais são muito baixos com perspectivas muito reduzidas de novo estoque.

A Região Zona Sul caracteriza-se mais pela existência de escritórios de menor porte que abrigam, em sua maioria, pequenas empresas e profissionais liberais. São poucos os edifícios corporativos existentes e esta tendência deverá ser mantida.

A Região Barra da Tijuca representa a expansão natural da cidade do Rio de Janeiro. Porém, a falta de infraestrutura, principalmente de transporte coletivo e sistema viário, dificultando a conectividade com os principais centros comerciais da cidade, dificulta seu crescimento corporativo.

Novo Estoque, Vacância e Valores de Locação de Edifícios Corporativos no Rio de Janeiro

Pelas características acima apresentadas das principais regiões da cidade do Rio de Janeiro, fica clara a dificuldade existente na produção de novos empreendimentos de escritórios na cidade. Com isso, os volumes são bastante inferiores aos da cidade de São Paulo.

Um dos efeitos da dificuldade de desenvolver novos empreendimentos reflete na qualidade dos edifícios, considerada muito aquém das reais necessidades de seus ocupantes.

Segundo a CBRE entre 2000 e 2004, a média de novo estoque entregue atingiu 49.474 m²/ano, sendo superada no período seguinte, 2005 a 2009, em 32%, atingindo uma média de 65.493 m²/ano. Tal "aumento" da média deveu-se a um único empreendimento, entregue em 2008, mostrando sua fragilidade de entrega de novos produtos.

A partir de 2009, houve um crescente aumento na entrega de novo estoque, principalmente na região da Barra da Tijuca e no Centro. No período de 2009 a 2011, segundo a CBRE, entregou-se uma média de 118.600 m² na cidade do Rio de Janeiro, sendo que 137.000 m² entregues no Centro da cidade. Já, para os anos de 2012 e 2013, a entrega de áreas de escritórios atingiu 123.900 m² e 183.500 m² respectivamente. Em 2014, a entrega de novos espaços foi de 159.100 m² e, até 30 de setembro de 2015, alcançava 123.800 m². Com relação à absorção bruta em 2012 e 2013, a cidade absorveu uma média de 276.400 m² por ano, sendo que, em 2014, a absorção bruta totalizou 250.100 m² e 158.800 m² até 30 de setembro de 2015. A vacância, em dezembro de 2013, estava estimada em 8,5%, tendo encerrado o ano de 2014 com 12,6%. Até 30 de setembro de 2015, a vacância compreendia 17,1%.

Os preços pedidos de locação em 2015 apresentaram pequena redução com relação aos valores pedidos em 2014, conforme gráfico abaixo.

Mercado de Galpões e Centros de Distribuição

Com a estabilização da economia (Plano Real) a partir de 1994 e a privatização dos setores de energia e telecomunicações, em 1998, houve um grande fluxo de investimentos estrangeiros para o País e, finalmente, um período de competitividade internacional no mercado logístico com a reestruturação dos processos.

A partir de 1998, com os primeiros sinais de crise na economia mundial que repercutiu no Brasil, a movimentação deste mercado foi reduzindo acentuadamente, agravando-se com a desvalorização cambial e com a política de juros extremamente elevados praticados pelo Governo Federal. Muitas empresas mudaram suas estratégias de expansão e em muitos casos optaram por se desfazer de alguns imóveis, os quais ficaram disponíveis a partir da racionalização de suas operações, ou de processos de terceirização.

A partir de 2003, após a estabilização do quadro político nacional, o mercado industrial começou a mostrar-se mais ativo, com inúmeras indústrias demonstrando intenção de mudança para plantas mais modernas, reflexo direto do crescimento da economia de um modo geral.

Já o mercado de logística mostrou-se mais ativo neste período e ainda continua em franco desenvolvimento haja vista a necessidade das muitas indústrias localizadas fora das regiões metropolitanas de terem centros de distribuição instalados dentro ou muito próximos a seus mercados consumidores.

O mercado imobiliário voltado para imóveis de logística vem se desenvolvendo ao longo dos últimos dez anos, com grande preferência para regiões localizadas ao longo de rodovias arteriais principais, tais como em São Paulo, a Via Dutra, Castelo Branco e o sistema Anhanguera-Bandeirantes, sendo que esta última apresenta limitações de acesso. A região mais conhecida para esse tipo de atividade é a do município de Barueri, nos bairros de Alphaville e Tamboré.

Após o período de desaceleração da economia mundial de 2008, no qual o Brasil mostrou-se mais estável que os demais países, bem como devido ao aumento do poder aquisitivo da população brasileira, as estimativas de crescimento no curto e médio prazo são muito positivas, favorecendo: (i) o desenvolvimento e a ampliação industrial; e a (ii) logística em todo território nacional.

Nos dois casos, existe a necessidade de novas áreas de galpões com melhor infraestrutura, seja para indústria ou logística.

Tendo em vista as necessidades de crescimento do País, o segmento de galpões e centros de distribuição tende a se desenvolver ao longo dos próximos anos, nas principais rodovias que ligam as principais cidades brasileiras.

Pelo gráfico abaixo (Cushman & Wakefield), a entrega de áreas nesse no ano de 2015 totalizou, aproximadamente, 711.000 m², com uma absorção líquida (crescimento da ocupação) ao redor de 454.000 m² no mesmo período, o que resultou numa vacância geral ao final do ano de 2015 de 20%.

Os preços pedidos de locação em São Paulo em 2015 apresentaram uma pequena queda em comparação aos preços pedidos de 2014, sendo R$21,05 /m2/mês e R$ 20,54/m2/mês, respectivamente.

Adicionalmente, nossas atividades estão sujeitas a leis federais, estaduais e municipais, assim como a regulamentos, autorizações e licenças aplicáveis, dentre outros, à construção, ao zoneamento, ao uso do solo, à proteção do meio-ambiente e do patrimônio histórico e à locação e condomínio, que afetam as nossas atividades.