Estratégias e Vantagens Competitivas

Estratégia

Os pontos-chave da estratégia da BR Properties são:

Rápida expansão do portfólio, acompanhando o crescimento do mercado. O atual cenário macroeconômico brasileiro, com taxas de juros em níveis historicamente baixos e estabilidade inflacionária, além de outros indicadores econômicos favoráveis, reflete-se de maneira bastante positiva no mercado de atuação da BR Properties, aumentando a procura por imóveis comerciais, principalmente em regiões metropolitanas. Assim, a Companhia acredita que a atual fase da economia brasileira seja uma oportunidade única para a expansão de suas atividades e concretização de seus objetivos. A BR Properties pretende aproveitar o cenário favorável para aumentar rapidamente seu portfólio de imóveis, beneficiando-se da crescente demanda do mercado, por meio de uma gestão ativa e focada no aumento das receitas de locação e da valorização dos seus imóveis. A Companhia acredita que uma parcela significativa do seu crescimento futuro será proveniente da sua capacidade de adquirir novos imóveis e/ou sociedades que detenham imóveis, ampliando sua participação nas regiões mais atrativas do Brasil. Não obstante adotar uma política de crescimento agressiva, a BR Properties não transige quanto à realização de processos completos e profundos de auditoria no período que antecede as suas aquisições, recorrendo a consultores externos nas áreas legal, técnica de engenharia e de avaliação ambiental, financeira e fiscal, quando a situação assim exige. Todos os processos de aquisição de imóveis têm a participação de consultores legais independentes.

Diversificação do portfólio de imóveis, com foco na criação de valor. A BR Properties acredita possuir um portfólio diversificado de imóveis, em termos de localização, perfil de usuário e tipo, capaz de mitigar os riscos operacionais e financeiros aos quais a Companhia está exposta. A BR Properties pretende expandir suas atividades com a contínua diversificação do seu portfólio de imóveis e com a aquisição e/ou incorporação de imóveis com características compatíveis com suas metas de rentabilidade. Adicionalmente entende que, além das regiões metropolitanas de São Paulo e do Rio de Janeiro, existem outras regiões no Brasil com elevado potencial de demanda por imóveis comerciais, para onde a Companhia pretende expandir sua atuação. A BR Properties pode adquirir ou incorporar imóveis total ou parcialmente, em localidades diversas e de padrões variados e com um único ou com vários locatários. O critério de aquisição ou incorporação será preponderantemente baseado na adição de valor para seus acionistas por meio de investimentos que permitam retorno adequado. A Companhia acredita ainda que essa flexibilidade determine importante diferencial competitivo em relação aos seus concorrentes, possibilitando que tenha um crescimento rápido, sólido e sustentável.

Valorização dos nossos ativos por meio de uma gestão ativa e com foco na geração de valor. A BR Properties identifica oportunidades e necessidades de modernização e atualização tecnológica dos seus imóveis, com a implantação de sistemas operacionais e equipamentos mais eficientes e econômicos, tais como sistemas de supervisão e automação predial para gerenciamento e racionalização do consumo de energia elétrica, elevadores inteligentes e sistemas de ar-condicionado que preservam energia, entre outras medidas, visando à valorização das propriedades de seu portfólio. A Companhia acredita que sua experiência acumulada na análise de empreendimentos comerciais, aliada ao conhecimento e ao entendimento do mercado imobiliário, dos locatários e de suas necessidades de negócio, são diferenciais que permitem à BR Properties executar de modo eficaz tais investimentos. Adicionalmente, a Companhia possui gestão ativa focada na redução de custos de administração condominial e a exploração de rendas acessórias, tais como estacionamentos e publicidade. A redução do valor de condomínio por metro quadrado de área bruta locável (ABL) é importante, na medida em que possibilita o aumento do valor do aluguel e de receita, sem aumentar o custo de ocupação total dos locatários da Companhia. A gestão ativa possibilita ainda reconhecer quando o imóvel atingiu sua maturidade em termos de valorização e, portanto, fornece dados precisos para determinação do melhor momento de venda. Além de melhorias à infra-estrutura do imóvel, a BR Properties busca manter relacionamento ativo com todos os locatários, com o objetivo de identificar oportunidades de expansão e possíveis realocações, mantendo baixas taxas de Vacância Financeira e aumentando o potencial de receita com os clientes existentes.

Manutenção de padrões de excelência em gestão. A BR Properties pretende manter seu elevado padrão de excelência em gestão operacional, financeira e de pessoas, com a consolidação da política de meritocracia e remuneração variável baseada em metas previamente definidas e o constante acompanhamento sistemático dos seus indicadores de desempenho. A Companhia compromete-se ainda a dedicar especial atenção à atração, à retenção e ao incentivo de seus colaboradores, buscando alinhar os seus interesses aos interesses dos acionistas, inclusive por meio de programa de opção de compra de ações.

Manutenção de disciplina financeira e crescimento responsável. A BR Properties pretende continuar a estruturar seus financiamentos de forma a evitar a necessidade de captação de recursos para capital de giro. Para tanto, buscará aumentar suas operações com financiamentos de longo prazo e baixo custo vinculados à imóveis com locações pré-definidas, permitindo que as receitas de locação do imóvel sejam suficientes para o pagamento das parcelas dos financiamentos. A Companhia manterá também a busca por estruturas de financiamento que permita gerar um spread financeiro entre as receitas de locação e o custo do financiamento para a aquisição do respectivo imóvel. Neste sentido, poderá ainda repactuar determinados financiamentos, visando a reduzir custos e utilizando os recursos para a realização de novas aquisições. Não obstante, a BR Properties pretende utilizar capital próprio também em algumas aquisições e na modernização e atualização tecnológica dos seus imóveis, sempre levando em consideração a projeção de fluxo de caixa de forma a não comprometer sua liquidez. Adicionalmente, a Companhia pretende otimizar sua estrutura de capital para gerar o máximo de valor para seus acionistas, mantendo um nível adequado de custos e riscos financeiros.

Vantagens Competitivas

A BR Properties possui as seguintes vantagens competitivas:

Modelo de negócio diferenciado, com posicionamento de liderança e consolidação na indústria. A BR Properties adota um modelo de negócios completo e integrado, pautado na capacidade diferenciada de originação de ativos, que, acredita a Companhia, confere uma importante vantagem em relação aos seus concorrentes, impulsionando sua liderança no setor e no processo de consolidação. A BR Properties possui equipes internas dedicadas a todas as fases de suas atividades, incluindo uma área de investimentos composta por um diretor e cinco especialistas, focada na prospecção, análise e aquisição de novos imóveis e investimentos, o que permite dedicação integral à identificação e avaliação de oportunidades nos principais mercados do Brasil. Possui, ainda, uma extensa rede de contatos, sólida reputação entre os proprietários de imóveis e terrenos, corretores e agentes financiadores. Como resultado, a Companhia não depende exclusivamente de corretoras de imóveis para buscar oportunidades de investimento, o que proporciona uma importante vantagem competitiva para assumir uma posição de liderança no setor e no processo de consolidação da indústria imobiliária brasileira.

Experiência extensa e diversificada de Administração da Companhia. A BR Properties conta com executivos com mais de 20 anos de experiência no setor imobiliário brasileiro, em especial no segmento de imóveis comerciais, além de executivos qualificados e reconhecidos nos segmentos financeiros e de gestão de empresas. A Companhia acredita que a combinação de experiências complementares dos seus executivos, formando um time de profissionais capacitados a identificar com eficiência oportunidades relacionadas à aquisição, estruturas de financiamento, administração e venda de imóveis comerciais, contribui de maneira fundamental para a condução bem sucedida dos negócios da Companhia. A experiência acumulada e diversificada dos Administradores da BR Properties, aliada à sua visão empreendedora e inovadora, focada em resultados, permite a Companhia não somente encontrar as melhores oportunidades de negócio, mas aproveitá-las de forma a gerar valor para os seus acionistas.

Capacidade de Estruturação Financeira. A Companhia busca estruturar suas aquisições de forma a possibilitar o autofinanciamento dos imóveis adquiridos ou a serem adquiridos, ou seja, as receitas de locação possibilitam que as parcelas dos financiamentos, inclusive o pagamento de juros e a amortização da dívida, sejam integralmente cobertas pelas receitas dos aluguéis. Na contratação de financiamentos, a Companhia busca alternativas que permitam gerar spread financeiro positivo entre as receitas de locação recebidas e o custo do financiamento para a aquisição do respectivo imóvel locado. A maior parte do endividamento da BR Properties é composta por dívidas de longo prazo, com prazo médio de vencimento de aproximadamente 4,7 anos (em 30 de setembro de 2014)..

Portfólio de imóveis de qualidade, de ocupação variada e estrategicamente localizados em áreas com grande potencial de valorização. Os imóveis comerciais que compõem o portfólio da BR Properties têm um perfil diversificado em termos de (i) ocupação, com locatários de variados setores da economia brasileira, como instituições financeiras, grandes grupos industriais nacionais e multinacionais, serviços de comunicação, manufatura, distribuição e logística; (ii) utilização, com Escritórios e Galpões Industriais, inclusive na área de logística, (iii) área, com salas comerciais, andares corridos, edifícios multi e mono usuário, (iv) localização geográfica, nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Paraná e Minas Gerais, nos quais a Companhia conta com prédios em áreas de fácil acesso e com boa infra-estrutura de transporte. Grande parte dos edifícios da BR Properties possui estrutura e sistemas eficientes que proporcionam conforto, segurança e economia de custos aos seus locatários, o que contribui para a reduzida taxa de Vacância Financeira dos imóveis. Como resultado da qualidade dos imóveis, a Companhia consegue atrair como locatários empresas de variados segmentos da economia brasileira, o que se reflete no baixo índice de inadimplência. Os contratos de aluguel têm vencimentos distribuídos no curto, médio e longo prazo, contribuindo para a redução de riscos operacionais e financeiros e, ao mesmo tempo, permitindo o ajuste de certos contratos de aluguel para parâmetros de mercado, periodicamente. Todos os contratos de locação têm cláusula de reajuste anual de acordo com índices de correção de inflação (IGP-M, IGP-DI, IPCA e INPC).

Implementação de políticas de sustentabilidade. A BR Properties tem o compromisso de equipar seus imóveis com equipamentos e infra-estrutura que conservem energia e água, reduzam desperdícios e não agridam o meio ambiente. A Companhia mantém em alguns dos seus imóveis de natureza industrial processos permanentes de monitoramento da qualidade de efluentes e contaminação do solo. Em boa parte dos seus imóveis a BR Properties já adotou processos de coleta seletiva de lixo. A Companhia é membro fundador no Brasil do Green Building Council, na qual três de seus colaboradores são profissionais certificados. Todos os projetos de incorporação em desenvolvimento estão visando à obtenção das certificações Leed. A BR Properties acredita que exista no país demanda crescente por imóveis que adotem elevados padrões de sustentabilidade, o que, somado à oferta limitada deste tipo de empreendimento, tende a garantir alto potencial de valorização destes imóveis.